Metode Pelaksanaan Pekerjaan

METODE PELAKSANAAN PEKERJAAN

Metode pelaksanaan pekerjaan ini menjelaskan mengenai tahapan pelaksanaan pekerjaan yang akan dilakukan, dengan menggunakan pola sesuai dengan diagram air kegiatan dengan pengelompokan jenis pekerjaan dan urutan pelaksanaan dimana ada ketergantungan dan keterkaitan hasil pekerjaan yang satu dengan yang lainya.

1.   PEKERJAAN PERSIAPAN

a.   Pembersihan Lokasi Pekerjaan

Tahap Pertama yang dilakukan dalam pelaksanaan pekerjaan ini adalah membersihkan areal pekerjaan sesuai dengan volume yang ada dengan cara membersihkan tanaman semak belukar yang ada disekitar lokasi agar dalam pelaksanaan pekerjaan nantinya tidak ada kendala.

b.   Pekerjaan Pengukuran & Pemasangan Bouwplank

Tahap Ketiga adalah pemasangan Bouwplank/Pengukuran dari papan dan kayu 5/7, untuk papan diketam halus atau lurus pada sisi atasnya dan dipasang Waterpass (timbang air) dengan sudut-sudutnya yang siku. Pekerjaan ini dilakukan adalah untuk menentukan dimana lokasi pembangunan yang akan dilaksanakan nantinya dan juga dalam pekerjaan ini akan ditentukan ketinggian lantai yang akan dilaksanakan. Pemasangan Bouwplank/Pengukuran ini dilakukan bersama-sama dengan Pemilik Proyek, Pelaksana Proyek, Konsultan Perencana, Konsultan Pengawas dan Instansi Lain yang terkait.

c.   Pasang Papan Nama Proyek

Papan Nama Proyek akan dibuat dan dipasang pada awal pelaksanaan kegiatan. Papan Nama Proyek ini dibuat dari triplek t. 6 mm dengan ukuran 100 x 120 cm, ditopang kayu kaso (5/7) kelas 2 (borneo)dengan tinggi 250 cm dari permukaan tanah dan dicat dasar warna yang sesuai dan huruf cetak berwarna hitam yang berisi informasi mengenai cakupan kegiatan yang akan dilaksanakan, antara lain :

·       Nama Kegiatan

·       Pekerjaan yang harus dilaksanakan

·       Biaya pekerjaan/ nilai kontrak

·       Sumber dana

·       Jangka waktu

·       Nama penyedia jasa

Papan nama proyek dipasang pada lokasi yang mudah dilihat oleh masyarakat, serta tidak mengganggu lalu lintas. 

d.   Pembuatan Direksi Keet dan Pos Jaga

Tahap Kedua adalah Pembuatan Direksi Keet/Gudang. Direksi Keet/Gudang ini adalah bangunan sementara dari kayu yang dibangun sebagai tempat penyimpanan bahan/material yang akan digunakan, tempat rapat/koordinasi lapangan antara pelaksana, konsultan perencana, konsultan pengawas dan instansi terkait baik rutin ataupun koordinasi yang sifatnya mendadak dan sebagai tempat peristirahatan para pekerja.

e.   Pembuatan Pagar Keliling

Kosnstruksi Pagar peroyek di buat dengan menggunakan dinding seng dan diperkuat dengan menggunakan tiang –taing besi atau kayu dan di ikat dengan paku/baut pengikat pada jarak tertentu, sehingga kosnstruksinya kuat dan sesuai dengan fungsi yakni untuk menjamin keamanan pekerja dalam lingkunngan proyek.

f.    Mobilisasi Alat dan Material

Jalan kerja berfungsi untuk jalur lalu lintas kendaraan proyek, kita buat dua arah jalan keluar dan jalan masuk sendiri dengan perhitungan pada saat pekerjaan pengurugan  tidak terjadi antrian kendaraan yang membawa material sehingga stagnasi dan kemacetan dapat terhindarkan, jalan kerja di buat dengan menggunakan perkerasan  sirtu (jika diperlukan) karena mempertimbangkan stabilitas tanah di lingkungan proyek.

Peralatan yang dimobilisasi pada tahap awal, adalah peralatan yang di butuhkan untuk membangun fasilitas-fasilitas peroyek, seperti : Direks Keet, Gudang,Pagar peroyek. Peralatan yang di gunakan masih terbatas pada peralatan ringan seperti alat-alat untuk pengukuran.

2.   PEKERJAAN TANAH & GALIAN

a.   Pekerjaan Galian

Persiapkan alat bantu kerja sesuai dengan MS (Method Schedule) pekerjaan galian : manual atau dengan mesin bantu excavator. Adapun langkah-langkah galain tanah adalah sebagia berikut :
a. Persiapkan alat bantu ukur untuk penentuan batas galian dan pompa air untuk dewatering.
b. Untuk galian yang besar dan dalam serta berbatasan dengan bangunan lain perlu disiapkan turap untuk dapat menahan tanah di sekelilingnya dan mencegah terjadinya kelongsoran seperti sheet pile, continuous pile, H pile dan lain-lain. Sistemnya adalah sebagai berikut :

• Dengan sheet pile (plat baja yang telah dimodifikasi)
• Dengan Soldier pile (bore pile beton dipasang berbaris mengelilingi bangunan
• Dengan Shot create:
• penjangkarannya dengan menggunakan ground anchor
• penjangkarannya dengan menggunakan soil nailing

c.Periksa kemungkinan adanya prasarana lingkungan yang melintasi atau berada di sekitar area galian (jalur kabel/pipa/telepon, dll).
d.Menentukan batas daerah galian (survey & marking koordinat serta elevasi).
e.Menentukan peralatan yang cocok untuk pekerjaan penggalian dan jumlah alat untuk kelancaran pekerjaan.

b.   Pekerjaan Urugan

Persiapan :

·       Menyiapkan alat bantu kerja : pacul, pengki (manual), atau peralatan berat seperti bulldozer untuk area urugan yang cukup luas dan bervolume besar. Menyiapkan peralatan pemadatan (compacting) dan alat ukur untuk pengecekan level akhir urugan.

·       Untuk urugan yang besar dan dalam serta berbatasan dengan lereng perlu disiapkan turap untuk dapat menahan tanah.  Siapkan jalur kendaraan dump truck sesuai urutan pengurugan (apabila outsoucing material urugan).

Pengurungan dan pemadatan :

• Menyiapkan area urugan (keadaan lapangan).
• Membersihkan lokasi yang akan diurug dari kayu, semak-semak, sampah, dll.
• Menyediakan tanah urug dengan kualitas yang baik.
• Lokasi yang akan diurug/ditinggikan dipersiapkan terlebih dulu supaya terdapat hubungan yang baik antara tanah dasar dengan tanah urugan.
• Jika diperlukan/disyaratkan, tanah bahan urugan diambil di beberapa  tempat sebagai sample untuk pemeriksaan pemadatan di laboratorium.
• Urugan tanah dilakukan lapis demi lapis sesuai spesifikasi (misalnya tiap 40 cm) dan setiap lapis diikuti dengan pemadatan.
• Untuk pemadatan menggunakan alat sesuai dengan keperluannya (stamper, baby roller atau alat pemadatan).
• Dilakukan test kepadatan tanah di lapangan sesuai spesifikasi (bila diperlukan).
  Kekuatan penahan tanah di sekeliling urugan harus selalu diperiksa.

3.   PEKERJAAN PAGAR & PLENGSENGAN

Pekerjaan ini meliputi :

a.     Pemasangan strouss, pondasi tiang dan skoor pagar

·     Proses Pengeboran

·     Proses Pembersihan Lubang

·     Pemasangan Besi Beton

·     Pengukuran Kembali Kedalaman Pengeboran

·     Pengecoran Beton

b.     Pondasi Batu Karang

Pondasi adalah struktur pada bangunan yang terletak paling bawah yang berfungsi untuk meneruskan beban dari struktur atas ke tanah. Secara garis besar pondasi ada 2 jenis yaitu pondasi dangkal dan pondasi dalam. Pondasi dangkal salah satunya jenisnya adalah pondasi batu karang. Ada beberapa tahapan dalam pelaksanaan pembuatan pondasi batu karang antara lain :

·     Pekerjaan persiapan

Rencanakan urutan galian, urutan pemasangan pondasi batu kali, tempat penimbunan tanah hasil galian sementara sebelum diangkut keluar dari site, juga tempat penimbunan sementara batu-batu kali tersebut sebelum dipasang.

·     Pekerjaan galian

Beberapa hal yang harus dilakukan dalam pekerjaan galian adalah :

ü  Siapkan alat-alat yang diperlukan

ü  Menggali tanah dengan ukuran lebar sama dengan lebar pondasi bagian bawah dengan kedalaman yang disyaratkan.

ü  Menggali sisi-sisi miringnya, sehingga diperoleh sudut kemiringan yang tepat.

ü  Buang tanah sisa galian ke tempat yang telah ditentukan

ü  Cek posisi, lebar, kedalaman, dan kerapiannya sesuai dengan rencana

·     Pekerjaan urugan pasir

Beberapa hal yang harus dilakukan dalam peker—jaan urugan pasir adalah :

ü  Pasir urug diratakan pada dasar galian dan disiram air untuk mendapatkan kelembaban yang optimum untuk pemadatan.

ü  Padatkan pasir urug tersebut dengan memakai alat stamper.

ü  Jika diperlukan ulangi langkah satu dan dua sehingga didapatkan tebal pasir urug seperti yang direncanakan.

·     Pekerjaan pasangan pondasi

Pada pekerjaan pasangan pondasi ada 2 tahap yaitu pembuatan profil dan pemasangan batu kali.

Pembuatan profil :

ü  Pasang patok batu untuk memasang profil (2 patok untuk tiap profil). Profil dipasang pada setiap ujung lajur pondasi.

ü  Pasang bilah batu datar pada kedua patok,setinggi profil.

ü  Pasang profil benar-benar tegak lurus dan bidang atas profil datar. Usahakan titik tengah profil tepat pada tengah-tengah galian yang direncanakan dan bidang atas profil sesuai peil pondasi.

ü  Ikat profil tersebut pada bilah datar yang dipasang antara 2 patok dan juga dipaku agar lebih kuat.

ü  Pasang patok sokong, miring pada tebing galian pondasi dan ikatkan dengan profil, sehingga menjadi kuat dan kokoh.

ü  Cek ketegakan / posisi profil dan ukuran-ukurannya, perbaiki jika ada yang tidak tepat,demikian juga peilnya.

Pemasangan batu kali :

ü  Siapkan semua alat dan bahan yang dibutuhkan

ü  Pasang benang pada sisi luar profil untuk setiap beda tinggi 25 cm dari permukaan urugan pasir.

ü  Siapkan adukan untuk melekatkan batu-batu tersebut.

ü  Susun batu-batu diatas lapisan pasir urug tanpa adukan (aanstamping) dengan tinggi 25cm dan isikan pasir dalam celah-celah batu tersebut sehingga tak ada rongga antar batu kemudian siramlah pasangan batu kosong tersebut dengan air.

ü  Naikkan benang pada 25 cm berikutnya dan pasang batu kali dengan adukan, sesuai ketinggian benang. Usahakan bidang luar pasangan tersebut rata.

c.      Mob & Demob Pagar Panel Precast

d.     Pekerjaan Beton

Pekerjaan ini meliputi :

1.   Pekerjaan Begesting

Pekerjaan bekesting merupakan bagian pekerjaan yang sangat penting di dalam seluruh rangkaian pelaksanaan pekerjaan beton karena menetukan posisi, ukuran, dan bentuk beton yang dicetak. Untuk tercapainya sasaran pekerjaan bekesting yaitu kualitas baik, keamanan terjamin, serta ekonomis.

2.   Pekerjaan Pembesian

Untuk menempatkan material besi supaya ditempatka di tempat yang terlindung agar tidak terpengaruh cuaca. Pekerjaan pembesian ini dilaksanakan secara fabrikasi sesuai dengan jadwal dan urutan pekerjaan beton yang akan dilaksanakan .

Flowchart Pekerjaan Pembesian

3.   Pekerjaan Pengecoran

Flowchart Mix Design

a.     Pekerjaan struktur yang sebagian besar menggunakan beton yang diharapkan dengan pengawasan yang kontinyu agar dapat menghasilakn mutu beton yang baik. Pembuatan mix design sesuai dengan bahan campuran yang ada dengan komposisi dan mutu yang disyaratkan.

b.     Sesuai mutu beton yang disyaratkan, pekerjaan yang akan dilaksanakan dengan :

ü  Beton ready mix untuk beton struktural (pondasi, sloof, kolom, plat, dan beton tangga), pelaksanaan pengecorannya menggunakan concrete pump dan tenaga manusia dengan pengawasan terhadap mutu yang dilakukan secara rutin.

c.      Pada setiap volume tertentu sesuai PBI 1971, diambil contoh/sample bahan beton untuk dilakukan analisa mutu beton yang dilaksanakan.

d.   Alat bantu lainnya yang digunakan seperti ember dan kotak adukan, digunakan untuk tercapainya campuran spesi yang baik dan merata.

e.      Pembongkaran serta perawatan beton (curing), dilaksanakan secara rutin setelah pekerjaan pengecoran selesai agar didapat ahsil yang maksimal dari mutu beton tersebut.

f.     Agar pelaksanaan pekerjaan sesuai dengan rencana, yang diperlukan pengawasan dan pengontrolan yang kontinyu.

e.      Pemasangan Pagar Panel & Finishing

KSO

Kepada Yth ,

Pemilik Project /

Perusahaan Developer                                            Jakarta , 1 Oktober 2013

Di Tempat                   

Perihal       : Investasi dengan System KSO

Dengan Hormat,

Bersama ini kami informasikan bahwasanya kami memiliki Investor yang siap berkerja sama dengan Pihak Developer Property / Pihak Pengembang dengan kondisi sebagai berikut  :

●      Asal  Investor          :  Lokal  Indonesia.

●      Project di inginkan   :  Apartement/Condotel/Hote /Mall/                                                                                                         Rumah Sakit / Jalan Tol / Dermaga , Real Estate dll 

●      Nilai  Project            :  Min Rp. 50 Milyard  s/d  Trilyun.

●      Lokasi Project          :  Di seluruh wilayah Indonesia.

●      System kerjasama Investasi       : Kerjasama Operasi  ( K.S.O)

●      Team Perwakilan dari Investor / Team Fazar :

1. Bp. BSt.Cs (akan diberitahukan nanti)

2. Bp. Fazar J Zakaria

3. Bp. Prayoga Fahlevi

●      System  Profit  Sharing nya   :

a. Tahun 1 s/d Tahun ke 2  :  Grace Period / Masa Pembangunan.

b. Tahun 3 s/d  B.E.P ( Break Even Point )- Negotiable

a. Investor                                   =  70.00%

         b. Pemilik Project / Pengembang    =  30.00%

                 -. Perusahaan Developer                =  25.0%

                 -. Team Fazar                               =    5.0%

c. Tahun setelah B.E.P. s/d Selamanya

a. Investor                                   =  50.00%

         b. Pemilik Project / Pengembang     =  50.00%

                 -. Perusahaan Developer                =  40.0%

                 -. Team Fazar                               =  10.0%

d. Porsi pembagian Profit Sharing / Saham dalam Team Fazar :

a. Bp. BSt. Cs                       =  2.00%   ->     = 4.00%

b. Bp. Fazar J Zakaria           =  1.50%   ->     = 3.00%

c. Bp. Fazar Prayoga F          =  1.50%   ->     = 3.00%

●      Catatan :

Untuk Pembagian Profit Sharing antara Pihak Investor dan Pihak Pemilik Project nantinya bisa negosiasi langsung tergantung dari berapa besar dana yang sudah di keluarkan oleh Pihak Pemilik Project sebelumnya untuk project yang akan di ajukan ( spt : Tanah Lokasi dan Biaya Perizinan )

●      Pihak Developer / Pengembang :  Kewajiban dari Pihak Developer (Pemilik Project )  adalah menyiapkan semua Sertifikat Tanah a/n Persh Developer , Foto Lokasi , IMB , Izin Amdal , Izin Tata Kota , Izin Prinsip dan legalitas lainnya untuk pembangunan dan pembuatan property tersebut nantinya.

●      Pihak Main Kontraktor : Akan disiapkan oleh Pihak Investor nantinya tapi tidak menutup kemungkinan Pihak Pemilik Project / Developer juga dapat mengadakan atau menjadi Sub- Kontraktor nantinya

●      Bank Penjamin Kredit :  PIHAK INVESTOR  bila perlu akan menyiapkan Jaminan Back to Back Garantee Credit dalam bentuk Bank Garansi / Cash Collateral kepada Bank Pemilik Project yang nantinya akan digunakan untuk pembangunan project tersebut serta menjamin kepada Pihak User untuk menyelesaikan pembangunan sampai dengan jadi sesuai dengan jadwal dan bestek yang disepakati; untuk selanjutnya setelah bangunan selesai dibangun, Investor baru akan menagih kepada Bank pemberi Kredit. Sistem Investasi ini hanya mungkin dilaksanakan, jika ada komitment dari Bank Pemberi/ Penjamin Kreditnya ( tapi bila belum ada maka kami akan usahakan membantu mengadakannya).

●      Pemasaran n Marketing Nantinya :

Adalah 100% menjadi tanggung jawab dari Pihak Pemilik Project itu sendiri ( Pihak Developer / Pengembang ) artinya Investor tidak bertanggung jawab dengan Pemasaran / Penjualan untuk Property nantinya.

Persyaratan bagi pemilik lahan yang berminat KSO , sbb :

1.   Melampirkan Summary Project singkat ( 1/ 2 lembar saja )

2.   Melampirkan copy Sertifikat Hak Milik Tanah a/n Perusahaan Pemilik Project / Perusahaan Developer Pengembang itu sendiri.

3.   Melampirkan Foto copy KTP Pengurus Perusahaan Developer / Pengembang , Akta Notaris Perusahaan, Master Plan , Izin Prinsip , Izin Lokasi , Izin Tata Kota , Izin IMB s/d Izin AMDAL.

4.   Membuat Surat Pernyataan bahwasanya, Tanah / Lokasi tersebut 100% tidak sedang dalam masalah dan atau dalam kondisi di anggun kan kepada pihak lainnya.(Bank/Swasta) dan Sudah BERSERTIFIKAT.

5.   Melampirkan Rekening Koran Perusahaan minimal 3 (tiga) bulan terakhir

6.   Melampirkan Tentative RAB , Cash Flow dan Master Plan yang terbaru di Tahun 2013. ( Final RAB nantinya akan di sesuaikan dengan keinginan dan usul yang terbaik versi Pihak investor nantinya )

7.   Investor tidak berminat bilamana status Tanah Lokasi masih Girik atau belum di bebaskan sebelumnya oleh Pihak Pemilik Project.

8.   Melampirkan Surat Minat Kerjasama KSO dengan Pihak Investor dimana Surat tersebut di tujukan ke :

Kepada Yth ,

Pihak Investor

Di Tempat

Attn. :  … (Kosongkan saja)….

C.c.   :  Bp. Fazar J Zakaria

9.   Melampirkan 2 (Dua) Set Proposal Komplet project yang menarik , berwarna , rapi yang akan dikerjakan nantinya.

10.       Melampirkan Foto-foto ( Lokasi yang akan dibangun + Lokasi di sekeliling nya ) yang akan di pakai untuk pembangunan property yang dimaksud.

11.       Semua data2 yang akan di lampirkan mohon agar dibuat dengan Kondisi dan tanggal / tahun terbaru ( yaitu Tahun 2013 ).

12.       Bersedia menandatangani KSO Project Request dari Team Kami , di atas Kop Surat Perusahaan n ditandatangani diatas Meterai Rp.6,000.-

Prosedure  Selanjutnya adalah :

1.   Setelah Team kami sudah menerima semua document yang di persyaratkan dari Pihak Investor dan Surat Perjanjian komitment yang sudah di Tandatangani Pihak Pemilik Project untuk Team Fazar , maka secepatnya kami akan sampaikan ke Pihak Investor untuk di pelajari dan tindak lanjuti secepatnya.

2.   Setelah Proposal di pelajari dan tidak ada pertanyaan dari Investor, maka Pihak Investor akan mengeluarkan Surat Undangan pertemuan di Jakarta sebagai Silaturahmi awal Investor dengan Pihak Pemilik Project atau bisa langsung di undang ke Lokasi atas biaya Pihak Pemilik Project.

3.   Pertemuan antara Pihak Pemilik Project dengan Pihak Investor akan di adakan di Jakarta , peserta yang hadir harus A1 Pemilik Project dan A1 Pihak Investor , sama sama decision maker.

4.   Setelah ada Tentative / Kesepakatan bersama maka akan diatur untuk mengadakan Survey ke lapangan (Min 2 hari Survey) untuk menyakinkan sekali lagi mengenai Lokasi yang akan dibangun sekalian menandatangani Surat Perjanjian KSO dengan Pihak Investor dan men Sah kan komitment Fee antara Pihak Pemilik Project dengan Team Fazar dengan disaksikan oleh Pihak Investor di depan Notaris dan Bank Officer di Bank Pelaksana nantinya.

5.   Final Kontrak Kerjasama bisa dan akan di lakukan di Lokasi Project pada bersamaan hari saat Survey di Lokasi Project sudah selesai atau bisa juga di Jakarta ( berdasarkan kesepakatan kedua belah pihak nantinya ).

6.   Kemudian ± 10 Hari Kerja Bank Pihak Investor akan memproses / verifikasi melalui Bank nya Investor (Mandiri / lainnya)  kemudian , setelah di ACC  maka Pihak Bank akan memanggil Pihak Pemilik Project untuk datang ke Jakarta guna menandatangani Perjanjian Penempatan Dana pertama sesuai Cash Flow / RAB di Bank nya Pihak Investor.

7.   Kemungkinan nantinya akan ada Perubahan Akte Notaris Perusahaan dimana nantinya ada 3 personel / Pihak Investor yang akan bergabung dan dimasukkan sebagai Komisaris / Bagian Keuangan di Perusahaan Pemilik Project.

8.   Proses pencairan dana Investor akan dilakukan Bank to Bank , oleh karena itu Rekening milik Perusahaan Pemilik Project / Developer juga diharapkan tidak Zero atau Nol dimana Dana Cash harus ada / tersedia di Rekening Perusahaan Pihak Pemilik Project. ( ada kemungkinan akan dibuat Joint Account antara Pihak Investor dan Pihak Pemilik Project ).

9.   Bila diperlukan Cash Collateral milik Pihak Investor senilai kesepakatan / RAB (dalam bentuk SBLC / Bank Garansi ) akan di Open ke rekening Perusahaan milik Pihak Pemilik Project/ Developer , dimana Cash Collateral inilah yang akan di gunakan untuk Jaminan Bank dalam hal memberikan atau mencairkan Kredit ke perusahaan milik Pihak Pemilik Project/ Developer nantinya.

10.       Dari Total Cash Collateral senilai Kesepakatan / RAB , biasanya akan dicairkan oleh Pihak Bank pemberi Kredit senilai 90% - 95% ke rekening perusahaan Milik Pihak Pemilik Project / Developer , dan system pencairan akan dilakukan dengan system per termin sesuai RAB pengajuan dan dalam bentuk Joint Account antara Pihak Investor dengan Pihak Pemilik Project nantinya.

11.       Atas dasar Point sda , maka kewajiban dari Pihak Pemilik Project / Developer adalah harus bersedia menanggung biaya-biaya seperti :

●      Biaya Survey ke Lokasi ( Pra Project – Form 5 )

●      Biaya Notaris dan Meterai.

●      Biaya Resmi ( / Provisi Bank ) lainnya akan di inform lebih lanjut ( bila ada ).

Sekiranya demikianlah Informasi dari kami sementara ini mengenai kondisi persyaratan dan procedure dari Pihak Investor dalam minatnya berkerjasama Investasi KSO dengan lahan yang Bapak / Ibu miliki.

Untuk selanjutnya kami tunggu kabar baik dan petunjuk dari Bapak / Ibu.

Atas perhatian dan kerjasamanya kami ucapkan terima kasih.

Hormat kami ,

Fazar J zakaria/ H. Suprayoga f